Grundschulddarlehen

Beim Kauf, Bau oder Modernisierung von Immobilien spielen Grundschulddarlehen eine zentrale Rolle. Der Grund hierfür ist, dass die Darlehenssummen oftmals sehr hoch sind, dies gilt besonders für den Erwerb oder den Neubau einer Immobilie. Mit zunehmender Höhe des Darlehens steigt das Risiko des Kreditgebers. Um Kreditrisiken zu vermeiden oder möglichst zu verringern, lassen sich Banken Sicherheiten geben. Bei Immobilien gibt es die Besonderheit, dass die Sicherheit in Form einer Grundschuld bestellt wird.

Wesen der Grundschuld

Die Grundschuld ist ein Pfandrecht. Beim Pfandrecht ist die Übergabe der Pfandsache elementar für die Pfandbestellung. Bei Grundstücken ist die Übergabe nicht möglich, da es sich um eine unbewegliche Sache handelt. Somit wurde bei der Grundschuld die Übergabe durch die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch ersetzt. Die Grundschuld kann rein im Grundbuch eingetragen sein, dann spricht man von einer Buchgrundschuld. Es kann aber auch eine Urkunde über die Grundschuldeintragen ausgefertigt werden. In diesem Fall spricht man von einer Briefgrundschuld. Die Höhe der Grundschuldeintragung richtet sich in der Regel nach der Darlehenshöhe. Meistens ist sie identisch. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an die Darlehensforderung gebunden. Dies hat den Vorteil, sie kann bei Gewährung neuer Darlehen wieder verwendet werden. Dies macht sie so interessant für Banken.

Verzinsung eines Grundschulddarlehens

Grundschulddarlehen sind durch das Grundstück, nicht durch die Immobilie darauf, gesichert. Allerdings steigt der Wert eines Grundstückes mit der Immobilie. Diese Darlehen sind somit werthaltig gesichert. Das Ausfallrisiko für Banken ist somit relativ gering. Dennoch bewerten Banken das Grundstück und legen ihm einen Wert bei. Hierbei handelt es sich um einen Verkehrswert. Dieser gibt an, welcher Wert die Immobilie bei einem Verkauf erzielen wird. Entweder erfolgt die Wertfestsetzung durch einen Sachverständigen oder durch die Bank selbst. Wenn dieser Wert bestimmt ist, beginnt bei den Banken die Risikoeinschätzung.

Der Wert wird zerlegt in Wertstufen. Die erste Wertstufe befindet sich bei 60 Prozent. Darlehen die sich innerhalb dieser Grenze bewegen, sind absolut sicher. Da hier kein Ausfallrisiko besteht, ist der Zinssatz hierfür gering. Der Zinsist immer ein Entgelt für das bestehende Risiko. Die zweite Wertstufe liegt bei 80 Prozent. Das Risiko ist hierbei größer, dementsprechen höher ist der Zins. Die dritte Wertstufe liegt bei 90 Prozent, und die vierte Wertstufe ist bei 100 Prozent. Bei jeder Wertstufe erhöht sich die Verzinsung.

Beispiel für eine Bewertung:

Der Verkehrswert für eine Immobilie wurde mit 100.000 Euro festgelegt. Die Wertstufe von 60 Prozent liegt bei 60.000 Euro. Der angenommene Marktzins hierfür liegt bei 2 Prozent. Die Grenze von 80 Prozent liegt bei 80.000 Euro, 90 Prozent sind 90.000 Euro und 100 Prozent liegt bei 100.000 Euro.
Dar beantragte Darlehen beträgt 75.000 Euro. Dieser Betrag übersteigt die 60 Prozentgrenze liegt aber unterhalb von 80 Prozent. Der Zinssatz liegt über 2 Prozent. Es kommt ein Aufschlag, beispielsweise 0,15 Prozent hinzu. Das Grundschulddarlehen wird dann mit 2,15 Prozent verzinst.

Ein Grundschulddarlehen ist im Vergleich zu anderen Krediten sehr günstig, sowohl aus Sicht der Bank als auch für die Darlehensnehmer. Für die Bank hinsichtlich des Risikos, für die Darlehensnehmer bezüglich der Verzinsung.

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