Kreditantrag ohne Eigenkapital

Kredit kommt vom Lateinischen „credere=glauben/anvertrauen“. Der Kreditgeber (eine Bank) vergibt Kredite unter der Maßgabe, dass der Kreditnehmer diese wieder zurückzahlt. Dafür verlangt die Bank einen Zins. Unterscheiden müssen Sie den Nominalzins und den Effektivzins. Der Effektivzins ist in der Regel höher, da in diesen auch eventuelle Gebühren und Zinsberechnungsarten mit einfließen(z.B. rechnet die Bank den Zins monatlich oder vierteljährlich ab, erhöht sich der Nominalzins).

Handelt es sich um Konsumentenkredite, dann wird meistens kein Eigenkapital verlangt. Ausnahmen kann es bei höherwertigen Gütern geben, bei denen der Finanzierer eine Anzahlung verlangt (z.B. bei einem Autokauf). Die klassische Absatzfinanzierung wird in der Regel jedoch ohne Eigenkapital genehmigt, entsprechende Bonität des Käufers vorausgesetzt (also ordentliche Schufa, kein Mahnverfahren, entsprechendes Einkommen, etc.)

Anders sieht es bei einem Immobilienkauf (Haus oder Wohnung) aus. Hier wird in der Regel ein Eigenkapital von der finanzierenden Bank gefordert. Dies macht auch Sinn, dazu später mehr.

Wichtig ist noch zu unterscheiden, ob Sie eine Immobilie zur Eigenverwendung kaufen oder ob Sie diese als Kapitalanlage vermieten wollen.

Gehen wir nun davon aus, dass Sie die Immobilie selbst bewohnen möchten. Als Richtwert können Sie davon ausgehen, dass Banken ca. 20-25 % Eigenkapital verlangen. Die restlichen 75-80 % können dann finanziert werden. Beachten Sie aber, dass Sie nicht nur mit dem Kaufpreis für die Immobilie kalkulieren. Denn zu dem Kaufpreis kommen noch die Grunderwerbssteuer (die von Bundesland zu Bundesland variiert), die Kosten für den Notar und die Grundbucheintragungen (ca.1,5-2,5%) und eventuelle Kosten für einen Immobilienmakler, sofern die Immobilie nicht privat angeboten wurde. Lediglich bei Neubauobjekten fallen in der Regel keine Maklerprovisionen an, da der Bauträger den Makler bezahlt.

Warum ist nun Eigenkapital notwendig?

Die Banken müssen unter Risikogesichtspunkten Bewertungsabschläge vornehmen. Würde die Bank nun 100% finanzieren, dann entstehen sogenannte Blankoanteile. Dies bedeutet, dass die Bank für diesen Teil des Kredits keine Sicherheit hat. Sie muss also prüfen, ob der Kreditnehmer (Käufer der Immobilie) ein ausreichend hohes Monatseinkommen hat, damit er die Rückzahlung trotzdem problemlos bewältigen kann. Dann wird die Bank entscheiden, ob sie dieses Risiko eingehen kann. Es spielt aber auch noch eine Rolle, wie die Einkommenssituation in einer Familie aussieht. Geht z.B. auch die Ehefrau arbeiten und die Familie plant aber in den nächsten Jahren ein Kind zu bekommen, dann muss der Wegfall eines Gehalts berücksichtigt werden. Denn Immobilienfinanzierungen sind meistens sehr lang laufende Finanzierungen (20-25 Jahre).

Außerdem zeigt das Vorhandensein von Eigenkapital (Bankguthaben, Bausparverträge, Wertpapiere) an, dass der Kreditnehmer bereits bewiesen hat, dass er monatlich bestimmte Beträge sparen kann.

Nun kann es aber auch vorkommen, dass Sie z.B. eine Eigentumswohnung kaufen wollen, um diese zu vermieten. Sie haben ein hohes monatliches Einkommen und zahlen viele Steuern. Durch den Kauf einer Neubauimmobilie haben Sie durch erhöhte Abschreibungen die Möglichkeit, Steuern zu sparen. Sie haben aber gerade nicht so viel Eigenkapital, weil Sie dieses in Ihr eigenes Haus gesteckt haben. In diesem Fall wird eine Bank eher gewillt sein eine höhere Finanzierung zu akzeptieren, denn durch die Vermietung erzielen Sie Mieteinnahmen, die unter Umständen den Zins-und Tilgungsaufwand bereits abdecken.

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